放大资金，增加盈利可能
配资是一种为投资者提供杠杆资金的金融服务！
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项目位于广州南站板块，距离南站仅1.5公里，项目西北面几百米就是南站商务区，这块地是去年12月万科以底价28.8亿拿下的，总共有三宗宅地，总面积23万平，折合楼面价1.1-1.3万/平，这块地最早就是由万科持有的，当时地块性质是商业用地，后面由万科进行退地获得货币返还，ZF收储调规并重新上架，相当于左手倒右手。
项目总共分了三地块组成，是南站TOD板块首个新规产品，据悉使用率均去到127％以上，最高达到137％，小区内还配建一所九年一贯制学校和幼儿园，前些天官宣将引入湖南师范大学附属学校，不过作为刚需盘，项目距离地铁相对较远，这个就不太友好了。
南站万科檐屿城，打的就是低总价优势！此前，项目一直吹风3万+，但根据销售提供的最新口径，项目最高是3万/㎡，起步价格则是不到2.5万/㎡。
项目基本信息
项目占地面积：77867平，
建筑面积：233600平
总楼栋：15栋，
总户数：1549户，
容积率：3.0
绿化率：35％，
车位比：1：1.2首推：1-9栋，梯户比：2梯5户，层高：33层高
据悉，项目首开1#、9#。
具体价格如下：
约77㎡三房：190~ 210万约88㎡三房：218~248万约92㎡(88升级版户型)：230~260万约103㎡四房：255~280万约105㎡四房：290~316万
这个价格什么概念呢？
1）项目的拿地价，折合约1.23万/㎡。换算一下，目前万科檐屿城释放的价格，起步门槛是地价的2倍。
2）如果放在南站板块来说，项目是有价格优势的。
第一，城投领南府：我拉了一下数据，今年以来成交均价基本都在3万+/㎡。6月成交的4套房，约97㎡是308万，约115㎡是366万，约126㎡则是404万。
第二，星瀚TOD：“618”释放的一口价，约86㎡在250-284万，单价约2.9-3.3万/㎡；约107㎡在354万，单价约3.3万/㎡。
第三，新鸿基峻銮：价格就不是一个层级了，成交价都是5万多。
3）放在当下的番禺市场，对比热盘，万科190万起的价格，是有优势的。
珑曜上城，目前的价格是220万起，当然了，对比万科，珑曜有地铁优势以及辐射的客群优势。
交通：项目今年22号线（后通段）开通，5站直达白鹅潭CBD。地块距离2号线，7号线地铁广州南站约1.1公里；6站到珠江新城，4站到海珠，4站到万博。
还有东晓南路-广州南站连接线南段，将在2025年与海珠湾隧道同时建成通车，南站和海珠城区约15分钟互通，30分钟连通珠江新城CBD。
教育资源
项目内部规划了一所9班的幼儿园，和一所36班的九年一贯制学校，在这个月的6月13号，万科在联合广州电视台携手举办的发布会上，已经官宣将引入湖南师范大学附属学校，这对于目前南站板块薄弱的教育资源来说，是极大的市场填补。
一方面，该校的硬件超配，配有图书馆、体育馆、室内泳池馆、室内篮球场、多功能报告厅、排球场、运动场等，另一方面，软件实力超配。湖师大在全国百强高中榜排名11。
商业：沿着汉溪大道，18座地标级配套群星闪耀；容纳约7.5万人，全国最大的足球场今年兑现后，不管是看演场会、看比赛，还是运动踢球、专业集训，都能在家门口解决。
从南站到足球场，再到长隆万博，一站式的枢纽、文体文旅、商圈等资源紧密咬合，自由流动。
南站ICC、花城汇、喜街、K11select、万象系，密如蛛网的地标商业，带来世界级地标商圈配置，出门就是逛不完的高端商业。
城汇·南站于今年5月已竣工验收，即将分批投入运营。新鸿基位于南站的商业综合体也有重要进展，其中，2万方商场已封顶，两栋写字楼也在日夜赶工，分别会在明年2月封顶和7月封顶，正式运营，预计在2026年。
在售户型：
建面约77㎡A户型，客厅开间做到约3.4米，三房两卫实用。
户型优点：1、厨房将烟道、冰箱移出，整体台面完整，对于小户型来说是很实用的厨房。
2、两个次卧面宽都比较紧张，单边下床。
先讲缺点：
1、面宽有限无法做到四面宽，北卧室质量较差，采光、视线问题大。2、餐厅位置比较窄，使用稍显局促。3、报建早，但没用到天井送飘窗，导致实用率没有之前那批新规这么高。实用面积测算：78.08㎡（含飘窗、阳台等赠送），实用率：101.4%
建面约77㎡B户型，四开间朝南，主开间约3.1米，尺度比市面同面积段产品更宽阔。
约77㎡户型样板间主卧实景图
建面约88㎡A户型，LDKB一体化设计，大景观阳台可赏景。
户型优点：
1、客厅面宽优秀，空间方正。
先讲缺点：
1、同77户型，面宽有限无法做到四面宽，北卧室质量较差，采光、视线问题大。
2、餐厅位置比较窄，和厨房并排设置，这个问题比77还严重。
3、次卧的面宽局促，两个次卧都不实用。实用面积测算：92.72㎡（含飘窗、阳台等赠送），实用率：105.36%
建面约88㎡B户型，四开间朝南，打通次卧与客厅，可形成约6.3米的大横厅；
约88㎡A户型实拍图
约88㎡B户型实拍图
建面约103㎡户型，四开间朝南，主卧可270°观景。
户型优点：1、南北通透，LDKB竖方厅，空间效果好。2、入户有转折，避免了隐私和风s敏感点。
户型缺点：
1、2个北卧尺度都较小，单边下床，使用不便。
2、主卧格局和小户型没拉开差距，舒适度一般，门对床格局没解决。实用面积测算：113.28㎡（含飘窗、阳台等赠送），实用率：107.89%
建面约105㎡A户型，开间约5.1米，南北对流；
项目优缺点分析
优点
1，新规户型，是整个广州南站板块唯一一个新规产品。
2，配建9班幼儿园+36班广州一梯队教育，九年制公办中小学，配备学校体育馆，额外配套泳池；宣将引进全国知名教育品牌——湖南师范大学附属学校
3，楼下拥有3公园，滨河公园、草地公园、大禾田公园；700米广州足球公园；
4，超级产业，高端服务组团，全球独角兽齐聚，三雄极光、李锦记、佳宁娜、中建四局等企业总部落户，超600+企业已进驻办公；
5，周边拥有超级商业，1km3商圈，享200万㎡繁华，500m万科南站中心喜街，1km新鸿基南站ICC，南站花城汇，15min长隆万博商圈；
缺点
1，交房时间会比较晚，新建的学校也不确定什么时候能开学。要读书的得慎重考虑。
2，距离地铁站在1.5公里左右，步行过去时间也不太现实。
3、靠近东新高速和高铁站，噪音的影响比较大。
4，目前周边比较荒，项目南侧基本都是空地，周边虽然建起了很多写字楼大厦，但是还有很多配套有待完善，需要时间等待，
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